אם אתם מתעניינים בקניית דירה בברלין לצורך השקעה או מגורים, כאן תמצאו הסבר כללי על השיקולים שעליכם לקחת ועל התהליך עצמו. לומרות שמדובר פה על ברלין רוב הדברים תקפים גם עבור אזורים אחרים בגרמניה. למידע נוסף הצטרפו לקבוצה לֹקנות דירה בברלין.

1. שיקולים כלליים

שוק הנד״לן בברלין עלה בצורה מתמדת בשנים האחרונות וזאת בשל כמה סיבות: איחוד העיר והפיכתה מחדש לבירת גרמניה, עליה במספר התושבים, שיפור במצב הכלכלי ובעקבותיו גם עליה בכוח הקניה של התושבים.
מחירי הקנייה בברית גרמניה עדין נמוכים משמעותית בהשוואה לערים ראשיות אחרות כמו לונדון, פאריס וניו יורק ויש להניח שבטווח הארוך עתידו של פער זה להיסגר. כמו שהוזכר כאן גם ביחס לתל אביב הפער עדין גדול.

בעוד שאיזורים כמו פרנצלאואר ברג, פרידריקסהיין וקרויצברג חוו התפתחות מואצת (ג׳נטריפיקציה) והם יקרים יחסית, באזורים אחרים כמו ליכטנברג, מואביט ופנקו המחירים עדין יותר ברי השגה. יחד עם זאת גם באזורים המבוקשים קיים פער מחירים גבוהה יחסית בין נכסים הממוקמים במרחק רחובות ספורים ואפשר למצוא מציאות.

ההחזר על ההשקעה בקנית דירות נע בטווח שבין 2.5% ל-5% וניתן להעזר בשרותיהם של סוכני נדל״ן שיטפלו בהשכרת הנכס עבורכם. חשוב לדעת שחוקי השכירות בגרמניה מגנים מאוד על השוכרים. בשונה מישראל בה החוזה מתחדש מדי שנה, בגרמניה חוזה שכירות (למעט יוצאי דופן) הוא לכל החיים. אם בעל הדירה מעונין להשתמש בה בעצמו או עבור בן משפחה מדרגה ראשונה הוא יכול לדרוש לסיים את החוזה ולהיכנס בעצמו לדירה, אבל גם זאת רק במידה והשוכר אינו סובל מתנאים סוציאליים קשים. הרבה יותר נוח ובטוח לשכור דירה בגרמניה אבל בתור משכירים האפשרויות הרבה יותר מוגבלות.
מסיבה זו מחירי נכסים מושכרים זולים משמעותית מנכסים פנויים.
אין צורך להיות אזרח גרמני או בעל כתובת בגרמניה בשביל לקנות דירה. נקודת ההתחלה הטובה ביותר לקנייה היא להתחיל לעבור על אתרי חיפוש הדירות של ברלין.

2. מה יש לקחת בחשבון בנושאי מיסים, עמלות ונושאים משפטיים כאשר רוצים לקנות דירה בברלין

רצוי להעזר ביועץ מס בשביל להימנע מבעיות הקשורות למיסוי. העלויות הנילוות לקניית הדירה יכולות להגיע לכ-15% מערכה:
– נוטריון 1%-2% (Notar)
– עמלת רישום: 0.5% (Grundbucheintrag)
– מס רכישה: 6% (Grundwerbsteuer)
– עמלת תיווך: עד 3.07%

אם התמזל מזלכם לאתר את הנכס ללא עזרתו של סוכן תוכלו לחסוך עמלה כבדה זו, אבל זו לא משימה קלה. בשונה מישראל הרוב הגדול של המוכרים נעזרים בשרותיהם של חברות תיווך. אפשר לראות מודעות שאנשים תולים ברחבי השכונות במטרה למצוא דירה לקניה בצורה עצמאית ללא תיווך.
דבר חשוב נוסף שצריך לקחת בחשבון הוא מס מיוחד שקיים נגד פעילות ״ספקולטיבית״ בשוק הנדל״ן שמטרתו למתן את תנודות המחירים בשוק.
מס זה מוטל במידה ומוכרים דירה לאחר פחות מ-10 שנים לאחר הקניה והוא יכול להגיע עד ל-45% מעליית המחיר באותה התקופה, אך גם אם גרתם בעצמכם בדירה למשך תקופה של לפחות שנתיים תוכלו לעקוף מס זה.

3. השגת מימון

תנאי המשכנתאות לתושבי גרמניה עם הכנסה קבועה ויציבה (גם לישראלים עם וויזה) מאוד נדיבים ומגיעים עד ל-100% מערך הנכס (!) בריבית שיכולה להתקרב ל-1% לשנה. (מעודכן נכון לינואר 2020)
גם אם אינכם תושבי גרמניה תוכלו להשיג עד ל-50% מימון לרכישה מבנקים מקומיים כמשכנתא. אפשרות נוספת היא לקבל מימון כנגד נכסים אחרים בגרמניה.
מתווכי דירות רבים יסיעו לכם גם בהשגת מימון לקנייה, כמו גם במציאת שוכרים במידה ואתם קונים את הנכס לצורך השקעה.
אפשר גם לנסות להשיג מימון מבנק ישראלי אבל זה עלול לדרוש תירגום מסמכים לעברית או אנגלית בכדי שהבנק יוכל להבין את מהות ההשקעה.

רצוי לתת למספר בנקים שונים להתחרות בינהם על ההצעות אותן הם מספקים לכם בכדי לקבל את ההצעה הכי טובה.
ואתם יכולים לפנות לסוכן שיוכל לבצע את הפניות עבורכם.

אם אתם מעוניינים לקבוע פגישת זום עם סוכן משכנאות שיוכל להגיד לכם מה גובה המימון והתנאים שתוכלו לקבל, ולפנות עבורכם למספר בנקים בכדי לקבל את ההצעה הכי טובה השאירו כאן את הפרטים שלכם. (לא כרוך בעלות)

4. אלו מסמכים יש לדרוש מהמוכר בכדי לקבל את המידע הדרוש על הנכס?

זה לא מספיק להסתובב בדירה ולהקיש על הקירות… יש לקבל את התמונה הכללית בנוגע לדירה והמחויבויות המגיעות איתה.

– תוכנית כלכלית (Wirtschafstpläne):
זהו מסמך המתאר את מה שהוסכם בין בעלי הדירות בבניין בנוגע להוצאות המשותפות השונות. משמעות הביטוי Rücklage הוא יתרת הכסף הקיימת כעת בתקציב המשותף.

Hausgeld הוא ההוצאה החודשית השוטפת בדומה למיסי ועד הבית.

– תוכנית חלוקה (Teilungserklärung)
מסמך זה מגדיר מה שייך לדירה עצמה ומה שייך לשטחים המשותפים בבנין, למשל המדרגות וחלל הכניסה.

– דו״ח צריכת אנרגיה (Energie Ausweis)
נתון זה מספק מידע על יעילות צריכת האנרגיה של הדירה כלומר איכות הבידוד, ובכך נותן מדד לרמת ההוצאות שידרשו לחימום הדירה.

– תוכנית אדריכלית (Grundriss)

מפה דו מימדית של הדירה.

5. אילו בעלי תפקידים מעורבים בתהליך ומה תפקידם?

– חברות תיווך:

רוב העיסקאות בשוק נסגרות דרך סוכנויות תיווך גדולות, ועיסקאות ישירות בין מוכרים לקונים פרטיים הן נדירות יותר. סוכנויות אלו מקבלות את הקריטריונים שלכם לחיפוש ועוזרות לכם למצוא נכס מתאים, בין אם על סמך המאגר שברשותן או בעזרת מאגרים של סוכנויות אחרות.

תהליך החיפוש עצמו לא כרוך בעלות שכן עמלת התיווך נגבית בעת ביצוע העסקה וחלה על הקונה.

– יועץ מס (Steuerberater)

יועץ מס יכול לעזור לכם להבין את העלויות הכרוכות בבעלות ובהשכרת הדירה ולעזור לכם למצוא את התנאים המתאימים ביותר עבורכם. יש משתנים רבים הקשורים לענין ולכן השקעה קטנה ביעוץ לפני הקנייה עשויה לחסוך כסף רב בעתיד.

– נוטריון (Notar)

תפקיד הנוטריון בעיסקה הוא נייטרלי, ועליו להוציא את עיסקת הרכישה לפועל ולעשותה רישמית כלפי המדינה. כמו כן הוא מוודא שכל המסמכים תקינים ורושם את הקונה כבעל הנכס החדש (בדומה ל״טאבו״ בישראל).
גובה העמלה תלוי בגובה העיסקה.
הנוטריון מקריא את פרטי העיסקה והחוזה בפני הצדדים, אך גם אם הנכם דוברי גרמנית אל תצפו להבין את כל הפרטים כיוון שמדובר בשפה פורמלית מסובכת. הנוטריון צריך לוודא ששני הצדדים המעורבים מבינים את החוזה בעת שהוא מקריא אותו בקול בנוכחותם, ואם אחד הצדדים אינו מבין גרמנית והוא אינו מיוצג ע״י עורך דין, עליו להביא איתו מתרגם.

– עורך דין (Anwalt)

עורך דין לא חייב להיות מעורב בקניית הדירה אבל שרותיו יכולים לסייע בבדיקת וניסוח חוזה הרכישה, כמו גם חוזה טרום רכישה. בדומה ליועצי מס הם יכולים לעזור להדריך אתכם בנוגע לתהליך הרכישה, ולעשות תיכנון של ההוצאות הקשורות בכך. חלק מיועצי המס עובדים בצמוד לעורכי דין או אפילו מחזיקים אחד במשרד שלהם.
בנוסף לבדיקת החוזה עורך דין יכול לייצג את אתכם אצל הנוטריון במעמד החתימה. במיוחד אם אתם חיים מחוץ לגרמניה או לא מדברים גרמנית, עורך דין יוכל לסייע לכם בכך שתוכלו להגיע לגרמניה פעם אחת בלבד בשביל לבחור את הדירה אותה אתם רוצים לקנות, והוא יבצע עבורכם את המשך התהליך.

– חברת ניהול הבנין (Hausverwaltung)

מוסד שפחות מוכר בישראל – חברת ניהול הדואגת לתחזוקה, התיקונים והניהול השוטף של הבנין. חברת הניהול גם מעסיקה את השרת של הבנין (Hausmeister). לומרות שהיא אינה מעורבת בתהליך המכירה של הדירה, ביכולתה לספק מסמכים שונים הנוגעים לנכס. יחד עם זאת ברוב המקרים סוכנות התיווך המייצגת את המוכר כבר ליקטה את המסמכים הדרושים והיא מספקת אותם לקונים הפוטנציאליים.

6. תהליך חיפוש אופייני

א. הגדירו את הדרישות שלכם וגבשו את הפרמטרים והעדיפויות לחיפוש

מיקום הוא כמובן מאוד חשוב, אבל האיזורים הנחשקים הם כמובן יקרים יותר. האם ברצונכם לקנות באיזור מפותח או להמר על איזור שיש לו פוטנציאל להתפתח בשנים הקרובות?

התחילו להכיר את השוק ולהבין איזו תמורה תוכלו לקבל להשקעתכם.
בכל מקרה כדאי לכם להתגמש ולהרחיב קצת את החיפוש מעבר לאיזור עליו חשבתם תחילה בכדי להבין מה חשוב לכם והיכן אתם יכולים להתגמש.
שיקול נוסף שעליכם לקחת, באזורים המרוחקים בברלין יש שכונות הנגועות יותר בשנאת זרים. אחת מהן היא למשל מרצאן בה המחירים נמוכים משמעותית, אבל שם גם קיים סיכוי גבוהה יותר לחוויות לא נעימות.

ב. אתרי החיפוש הגדולים: צרו התראות בכדי להכיר את השוק ולקבל את ההצעות החדשות

צרו חשבון באתרי החיפוש הראשיים או התקינו אותם כאפליקציות בנייד. הגדירו את החיפוש שלכם והירשמו לקבלת התראות באימייל או בנייד כך שתתחילו להכיר את השוק, תדעו על ההצעות החדשות ראשונים ובשעת הצורך תוכלו להכות על הברזל בעודו חם…
אתרי החיפוש הגדולים ביותר: Immobilien Scout, Immonet, Immowelt
בנוסף בידקו במאגר הדירות של חי בגרמניה, בו תמצאו נכסים שתוכלו לקנות בעזרתנו גם בלי לדבר גרמנית או אם אתם נמצאים בארץ.

ג. צרו קשר עם כמה סוכנויות תיווך וקבלו מהן הכוונה

סוכנויות תיווך טובות יכולות לסייע לכם מאוד בתהליך החיפוש והקנייה ובמיוחד אם אינכם דוברי גרמנית. הם גם יכולים ליידע אתכם ראשונים או לפחות בהקדם כאשר נכס חדש מגיע לשוק. לי יצא להתנסות מעט עם הסוכנות ציגרט שהיא אחת הסוכנויות הגדולות בברלין והתרשמתי ממנה לטובה. הסוכנת איתה דיברתי גם דיברה טוב אנגלית.

ד. בקרו בדירות גם אם הן אינן תואמות את הדרישות שלכם

כמו שצוין קודם, זה יעזור לכם להכיר את השוק ולדייק את הדרישות שלכם. גם אם דירה קצת יקרה מדי, רחוקה מדי מתחנת האובאן, מוזנחת מדי או אם אין לה חימום מרכזי… זה יקדם אתכם בתהליך החיפוש.

ה. ודאו שיש לכם אפשרות לקבלת מימון

ברגע שתגיעו להסכם עם המוכר, חשוב שתוכלו לקדם את התהליך במהירות בכדי שלא תאבדו את הדירה לטובת קונים אחרים. מאחר שקרוב לוודאי שתממנו חלק מהשקעתכם ע״י משכנתא, כדאי שתערבו את סוכן המשכנתאות כבר משלב מוקדם, ותסירו את המכשולים בדרך לקבלתה. בשביל לעשות זאת בדרך יעילה אתם יכולים לשלוח לסוכן פרטים של דירה מסויימת בה אתם מתעניינים, בכדי שהם ידעו שאתם רציניים ויכינו מה שצריך בשביל שתוכלו לקבל אישור בזמן קצר.

ו. בידקו את כל נתוני הנכס

מעבר למיקום הדירה שמן הסתם הוא חשוב מהרבה בחינות, בידקו היטב את הפרמטרים האחרים שהם חשובים גם כן: האם הדירה מספיק מרווחת, חלוקת החדרים, גובה ההוצאות החודשיות השוטפות,  האם יש שיפוצים המתוכננים בבנין היכולים לגרור עלויות עתידיות ומטרד לדיירים. נתונים אלו יכולים להוות את ההבדל בין עיסקה טובה לעסקה גרועה.

במקרה הצורך שיקלו להביא מומחה בכדי לבדוק בעיות במבנה. עץ הוא אחד מחומרי הבנייה השימושיים בברלין ולעתים מופיעה פטריה האוכלת אותו, והדבר לא קל לזיהוי. ביש מזל שכזה עלול לגרור הוצאות גבוהות ביותר.

ז. תנו הצעה במהירות, אבל זיכרו כי החיפזון הוא מהשטן…

אם מצאתם את דירת חלומותיכם תהיו חייבים להגיב במהירות אחרת קונה אחר עלול לחטוף לכם אותה מתחת לאף, מצד שני על תוותרו על בדיקה רצינית וודאו שכל המסמכים החשובים בידכם וכי בדקתם אותם בצורה מספיקה.

טיפ #1: על תסתכלו בקנקן אלא במה שיש בו…

הרבה אנשים מוותרים על הזדמנויות טובות בשל דברים שיטחיים ולא באמת משמעותיים. מטבח לא מספיק מצויד או סלון מלוכלך לא צריכים להרתיע אתכם. יכול להיות שבהשקעה לא גדולה של זמן וכסף באפשרותכם להפוך גם ״חורבה״ לפנינה בוהקת…

טיפ #2: שיקלו להשתתף במכרזים

אם אתם דוברי גרמנית טובה וברשותכם זמן פנוי, שיקלו להשתתף במכרזים לקנית דירות בדומה ל-״הוצאה לפועל״. כמובן שיש בכך גם סיכון ורמה גבוהה של הימור, כיוון שבמקרה זה הדיירים הנוכחיים לא מחויבים על פי החוק לאפשר ביקור בנכס, ולרוב הם גם לא יעשו זאת. לומרות זאת עדין יש לכם גישה למסמכים הדרושים שמספקים הרבה מידע. השאלה גם כמה טובים אתם בהתמודדות עם ״מכירות פומביות״ ועוד בגרמנית.
עליכם להיות נוכחים במכירה הפומבית בעצמכם ולהעביר במקום 10% מעלות העיסקה. מצד שני זו יכולה להיות הזדמנות לקנות נכס בהנחה משמעותית.
באתר הזה תוכלו למצוא את מאגר הדירות ומועדי המכרזים בברלין ובשאר גרמניה.

לסיכום

ההנחיות האלו יתנו לכם כיוון כללי לחיפוש וקניית דירה בברלין, הכנתי אותן על סמך המידע שמצאתי פה, מקורות נוספים, ומידע שצברתי בעצמי. על סמך מה שלמדתי עד עכשיו השתכנעתי שמשתלם לקנות דירה בברלין ואני מתחיל לחפש בעצמי. אשמח אם תוסיפו בתגובות מהידע והנסיון שלכם או תיקונים במידה ונפלו פה חוסר דיוקים.

אם אתם רוצים לקבל ולשתף עוד מידע ולהתעדכן על תהליך החיפוש שלי, אתם מוזמנים להצטרף לקבוצת הפייסבוק החדשה לקנות דירה בברלין.