ישראלים רבים קנו בשנים האחרונות דירות להשקעה בברלין ורבים שוקלים להצטרף אליהם בזמן הקרוב וגם אני אחד מהם. בשנים האחרונות השוק עלה בצורה תלולה ואלו שקנו לפני מספר שנים קיבלו החזר מאוד יפה על ההשקעה שלהם.
ב-2017 ברלין ניצבה בראש הטבלה העולמית של התיקרות הנדל"ן, עם התייקרות של לא פחות מ-20.5% בשנה זו בלבד. על כן נשאלת השאלה האם עדין משתלם להשקיע בקנית דירה בעיר או שהעליות כבר מיצו את עצמן ונוצרה בועה שהולכת להתפוצץ בקרוב.
קשה לענות על שאלה כזאת בלי כוחות נבואיים, אבל משהו שאפשר לעשות יותר בקלות הוא לערוך השוואה למקום אחר בעולם, וכאן בחרתי להשוות בין שוק הדירות בברלין לבין שוק הדירות בת״א.
בחרתי להשוות שלושה פרמטרים:
1. מחיר ממוצע למטר רבוע במרכז העיר.
2. שכר דירה ממוצע לדירה בת שלושה חדרים במרכז העיר. נתון זה משקף את ההחזר השוטף על ההשקעה.
3. השכר הממוצע לאחר מס, נתון זה משקף את יכולת תשלום שכר הדירה של האוכלוסיה המקומית ואת יכולתה לקנות את הנכס בחזרה בעתיד.
את ההשוואה ביססתי על הנתונים באתר נומבאו המאפשר לערוך השוואות של פרמטרים שונים בין ערים בעולם. האתר נחשב למהימן והנתונים אותם מצאתי היתאימו בבדיקה מול מקורות אחרים.
אז אלו הנתונים:
1. מחיר למטר רבוע בדירה במרכז העיר
ברלין – 5,250€ (22,409 ש״ח)
תל אביב – 9,997€ (42,673 ש״ח)
גם לאחר העליות החזקות בשנים האחרונות המחיר למ״ר בתל אביב כמעט כפול ביחס למחיר לברלין.
2. שכר דירה ממוצע לדירה בת שלושה חדרים במרכז העיר*
ברלין – 1,619€ (6,910 ש״ח)
תל אביב – 1856€ (7,925 ש״ח)
לא רק המחיר לקניה אלא גם שכר הדירה בברלין עלה בשנים האחרונות בצורה תלולה והוא כבר לא מפגר בהרבה אחר שכר הדירה בתל אביב, הפער עומד על כ-14%. בהנחה שגודלן של הדירות בת״א ובברלין דומה, יוצא שההחזר שמקבלים על ההשקעה בצורת שכר דירה גבוהה משמעותית בברלין.
*מדובר בשכר דירה ״קר״ (או ״קאלט״ כפי שזה נקרא בגרמניה) כלומר ללא ההוצאות השוטפות: ארנונה, חשמל, מים, חימום וכו׳. אין הבדל רב בהוצאות השוטפות בין הערים.
3. השכר הממוצע לאחר מס
ברלין – 2,094€ (8,942 ש״ח)
תל אביב – 2,001€ (8,542 ש״ח)
השכר הממוצע לאחר מס בברלין גבוהה ב-4.5% ביחס לשכר הממוצע בתל אביב. כלומר כוחה של האוכלוסייה המקומית לשלם שכר דירה ולשמש כקונים פוטנציאליים בעתיד הוא גדול במעט בברלין ביחס לתל אביב וזאת לומרות שעלות הקניה בברלין נמוכה בהרבה.
לסיכום: לומרות שמחירי הדירות בתל אביב גבוהים פי שתיים מבברלין עלות שכר הדירה בברלין לא נמוכה בהרבה מבת״א ואילו יכולת התשלום של האוכלוסיה המקומית אפילו מעט גבוהה יותר.
לפחות על פה שלושת הפרמטרים האלו עולה שהשקעה בדירה בברלין כדאית בהרבה מהשקעה בדירה בת״א.
כמובן שהתמונה יותר מסובכת מזה ויש גורמים רבים נוספים כגון: חוקי השכירות, גובה הריבית, פוטנציאל העליה העתידי (אותו ניתן רק להעריך) ועוד ועוד.
מה החסרונות בהשקעה בדירה בברלין?
למי שגר בישראל יכול להיות קושי רב יותר לתחזק דירה בחו״ל בשפה זרה וסביר להניח שבמקרה זה יש צורך בחברת ניהול שלרוב לוקחת נתח משמעותי משכר הדירה. גם לישראלי שחי בגרמניה ואפילו שולט בשפה עדין קיים קושי כזר לשחות במערכת, לימצוא ולזהות שוכרים טובים, לטפל בתקלות וכו׳.
חיסרון נוסף בהשקעה בנדל״ן בגרמניה בכלל ביחס לישראל הוא התקנות המחמירות הקיימות בשוק: יש פיקוח על שכר הדירה ובעיקרון השוכר רשאי להישאר בדירה לכל ימי חייו גם אם המשכיר לא מרוצה ממנו.
למה מחירי הדירות בברלין נמוכים מבת״א?
בברלין קיימת עוד ההשפעה של ההיסטוריה של העיר שהיתה חלק ממזרח גרמניה בעלת הכלכלה הקומוניסטית, שכמעט ונמחקה לאחר האיחוד. היה בה גם חלק שהיה שייך למערב, אבל גם הוא היה אי מבודד שניתמך בצורה מלאכותית. בעיקבות זאת העיר סבלה עד לאיחוד גרמניה מ-״ניוון כלכלי״, אבל ככל שהזמן עובר כלכלתה של העיר מתפתחת וזורם אליה הרבה כסף המעלה איתו גם את מחירי הנדל״ן והשכירות. נראה שתהליך זה עדין לא מיצה את עצמו והתיקון הולך להימשך עוד בשנים הבאות, ולומרות העליות החזקות בשנים האחרונות ברלין עוד מהווה יעד אטרקטיבי להשקעות בנדל״ן.
על סמך מה שלמדתי עד עכשיו השתכנעתי שמשתלם לקנות דירה בברלין ואני מתחיל לחפש בעצמי. אשמח אם תוסיפו בתגובות מהידע והנסיון שלכם או תיקונים במידה ונפלו פה חוסר דיוקים.
אם אתם רוצים לקבל ולשתף עוד מידע ולהתעדכן על תהליך החיפוש שלי, אתם מוזמנים להצטרף לקבוצת הפייסבוק החדשה לקנות דירה בברלין.
