מישהו שאל אותי מה המיסוי על מכירת דירה בגרמניה, זהו נושא מבלבל שעלה גם בקבוצת הווטאסאפ שלנו ויש הרבה מידע שגוי ואגדות שמסתובבים בין אנשים. אז בלי להיות יועץ מס, סיכמתי כאן את החוקים ואתם מוזמנים לתקן אם טעיתי במשהו. (אין אחריות וכו׳…)
מהו המס?
אז בעיקרון על מכירת דירה משלמים מס שבח המכונה גם מס ״ספקולציה״. למה הוא נקרא כך? כי יש כמה דרכים להימנע ממנו, דרכים הנחשבות ללא ״ספקולטיביות״ שיפורטו בהמשך.
מה גובה המס?
הסכום החייב במס הוא ההפרש בין סכום הקניה למכירה כלומר הרווח על העיסקה ממנו אפשר גם להוריד את הוצאות הקניה, הוצאות המכירה (למשל צביעה ותיקונים) ופחת שנתי על הדירה במידה והיא היתה מושכרת.
סכום זה ממוסה כהכנסה אישית בגרמניה כלומר מס הכנסה שמחושב על פי מדרגות בדומה למס ההכנסה בארץ. כלומר הרווח ממכירת הדירה יתווסף לשאר הכנסותיכם בגרמניה אם היו כאלו ועליו תשלמו את המס לפי המדרגות בהן הוא יצא.
כיצד ניתן להמנע מתשלום המס?
ישנם שלושה מקרים הנחשבים ל״לא ספקולטיביים״ בהם מס ההכנסה הגרמני פוטר מתשלום המס:
1) הדירה נקנתה ושימשה רק את המוכרים ומעולם לא הושכרה. במקרה זה אין מגבלה על פרק הזמן בו הוחזקה הדירה, אתם יכולים למכור אותה גם אם עבר יום מהקנייה ולא תהיו חייבים במס.
2) הדירה הושכרה מעל עשר שנים.
3) הדירה הושכרה בעבר אבל כעת בשנת המכירה היא משמשת את הבעלים וכן בשנתיים הקודמות (לא חייב להיות שנתיים מלאות). סעיף זה מבלבל רבים אז בכדי להדגים, תאורטית זמן השימוש העצמי יכול להיות שנה ויומיים: אם נכנסתם לדירה יום לפני סוף 2018, השתמשתם בדירה כל 2018 ומכרתם אותם ביום הראשון של 2109.
הערות:
*בשל הסעיף האחרון, אם אתם מעוניים למכור דירה מושכרת לאחר זמן הקצר מ10 שנים, שווה לכם להיכנס אליה לשנתיים בכדי להימנה מתשלום המס. בנוסף גם שוויה במכירה יעלה מאוד אם היא תהיה ריקה משוכרים. תביעת שימוש עצמי עבורכם או עבור בן משפחה מדרגה ראשונה מהווה אחת הסיבות היחידות שמאפשרות להוציא ממנה את השוכר.
*למשקיעים הכבדים: מכירה של יותר משלושה נכסים בתוך חמש שנים מחייבת בנוסף בתשלום מס מסחרי (gewerblichen Grundstückshandels)
*זהו המס הגרמני, לתושבי ישראל יש בנוסף מיסוי ישראלי שלא מפורט כאן
* כאן מדובר על מיסוי של יחידים, במקרים מסוימים עדיף לקנות נכנסי נדל״ן כחברה ואז זה סיפור אחר
מקור: https://www.immoverkauf24.de/immobilienverkauf/immobilienverkauf-a-z/spekulationssteuer/
